ตึกเก่าอยู่มานานจนเริ่มเบื่อ อยากปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นให้ตอบโจทย์ อยากต่อเติมให้ดูสวยเข้าตาตามเทรนด์ … แต่ก่อนจะลงมือรีโนเวทตึกหรือทาวน์โฮมควรรู้ 7 ข้อก่อนลงมือสร้าง เพื่อเป้นการช่วยวางแผนและลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต พร้อมทั้งช่วยลดค่าใช้จ่ายบางส่วนในการรีโนเวทได้อีกด้วย
- ข้อกำหนดการต่อเติม
การรีโนเวททาวน์เฮ้าส์หรือตึกแถวมักมีข้อจำกัดหลายอย่างเพราะอยู่ใกล้ชุมชน และมีข้อกำหนดทางกฎหมายที่ต้องปฎิบัติตามเพื่อความปลอดภัย ซึ่งการต่อเติมพื้นที่เกิน 5 ตารางเมตร หรือมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างต้องยื่นขออนุญาต
- การรีโนเวทตึกแถวต้องต้องเว้นที่ว่างด้านหลังอย่างน้อย 3 เมตรโดยไม่มีสิ่งปกคลุม เพื่อใช้เป็นทางหนีไฟ โดยสามารถสร้างบันไดหนีไฟภายนอกล้ำเข้ามาในที่ว่างนี้ได้ไม่เกิน 1.40 เมตร และต้องมีพื้นที่ว่างซึ่งไม่มีสิ่งปกคลุมอย่างน้อย 10% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
- การรีโนเวททาวน์เฮ้าส์ต้องเว้นระยะ ด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังอย่างน้อย 2 เมตร และอาคารที่พักอาศัยต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 30 % ของพื้นที่โดยไม่มีสิ่งปกคลุม เพื่อสุขลักษณะที่ดีในการอยู่อาศัยและใช้เป็นทางหนีไฟ
- การเว้นระยะห่างระหว่างอาคารสำหรับการต่อเติมบ้านชั้นเดียวหรืออาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร กรณีผนังมีช่องเปิด (เช่น หน้าต่าง ช่องลม ช่องแสง) ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 2 เมตร และกรณีผนังทึบไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ยกเว้นเจ้าของพื้นที่ข้างเคียงมีหนังสือยินยอมให้สร้างได้ จึงจะสามารถสร้างชิดเขตแนวที่ดินได้
- การเว้นระยะห่างชายคาหรือกันสาด ต้องห่างจากแนวเขตไม่น้อยกว่า 0.5 เมตร เท่ากันกับกรณีผนังทึบ
- การเว้นระยะห่างสำหรับการต่อเติมระเบียงชั้นบน จะต้องเว้นระยะจากระเบียง จนถึงแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร เท่ากับกรณีต่อเติมผนังที่มีช่องเปิด
- ความกว้างของบันไดและทางเดิน หากเป็นอาคารพักอาศัย บันไดจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร แต่หากดัดแปลงรีโนเวทบ้านตึกแถวเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม บันไดจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.2 – 1.5 เมตร ส่วนช่องทางเดินในอาคารอยู่อาศัยจะต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร แต่ถ้าเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม อาคารพาณิชย์ อาคารสาธารณะ จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.5 เมตร
- การรีโนเวทบ้านต้องขออนุญาต
เจ้าของบ้านจะต้องยื่นคำขอรับใบอนุญาต พร้อมเอกสารประกอบการพิจารณา ซึ่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจพิจารณาและแจ้งผลการตรวจพิจารณาภายใน 30 วัน
- การเพิ่ม เติม ลด ขยาย ลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก ที่ไม่ใช่การซ่อมแซมหรือการดัดแปลงอาคารตามที่กฎหมายกำหนด
- การรเพิ่ม ลด เปลี่ยนเสา คาน บันได ผนัง หรือส่วนใด ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อโครงสร้างบ้าน
- การรีโนเวทส่วนต่าง ๆ ที่ไม่ใช่โครงสร้างของบ้าน โดยมีน้ำหนักเพิ่มเติมจากเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักอาคาร วิศวกรต้องดำเนินการคำนวณน้ำหนักโครงสร้างและแจ้งขออนุญาตฯ
- ขอบเขตการต่อเติมบ้าน
ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว หรือบ้านแฝด มักเป็นสิ่งก่อสร้างที่ใช้ฐานเสา ผนังระหว่างคูหา โครงหลังคาและรั้ว ฝั่งใดฝั่งหนึ่งร่วมกัน ดังนั้นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะมีสิทธ์ร่วมกันคนละครึ่ง การต่อเติมต่าง ๆ จึงต้องมีความระมัดระวังเพื่อไม่ให้โครงสร้างร่วมเสียหาย และไม่ล้ำเกินขอบเขตบ้าน เช่น
- การเจาะและสกัดผนัง ที่มีแรงสั่นสะเทือนที่อาจจะทำให้เกิดความเสียหาย เช่น ผนังร้าว เสาร้าว เป็นต้น ซึ่งบ้านที่ต่อเติมต้องเป็นผู้รับผิดชอบ
- การปลูกต้นไม้ที่กิ่งหรือบางส่วนของต้นไม้อาจลุกล้ำเขตแดนบ้านข้าง ๆ หากใบไม้หรือกิ่งไม้ที่ล้ำเขตไปยังเพื่อนบ้าน เจ้าของต้นไม้ควรทำการรับผิดชอบเพื่อไม่ให้เพื่อนบ้านเกิดความเดือดร้อน หากเพื่อนบ้านไปแจ้งความฟ้องร้องซึ่งอาจจะต้องเสียเวลาในการไกล่เกลี่ยและเสียค่าปรับอีกด้วย
- การเตรียมพื้นที่ก่อสร้าง
ตึกแถวที่อยู่ริมถนนมักเจอปัญหาเรื่องพื้นที่กองเก็บวัสดุก่อสร้างและพื้นที่ทำงาน ดังนั้นเพื่อลดความยุ่งยากในการทำงานควรมีการวางแผนงานก่อสร้างอย่างรอบคอบและใช้ระบบก่อสร้างกึ่งสำเร็จรูป
Step 1 – ทุบ รื้อ ซ่อมแซม และเคลียร์พื้นที่หน้างาน
Step 2 – เริ่มทำโครงสร้าง เช่น ลงเสาเข็ม เทพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กจากชั้นล่างส่วนหลังบ้าน โดยใช้พื้นที่ส่วนหน้าบ้านกองเก็บวัสดุ เมื่อหลังบ้านเสร็จก็สลับมาทำหน้าบ้านโดยยังไม่ควรปูวัสดุพื้น เพราะเป็นทางขนของซึ่งมักเสียหายง่าย
Step 3 – ทำงานก่อสร้างจากชั้นบนลงมา โดยใช้ชั้นล่างเป็นที่ทำงานและเก็บวัสดุ
Step 4- เก็บงานชั้นล่าง
การกำจัดเศษวัสดุ เช่น เศษปูน ทราย โดยไม่ทิ้งลงท่อระบายน้ำทั้งในบ้านและท่อสาธารณะ รวมถึงการขึงตาข่ายหรือแผ่นพลาสติกป้องกันเศษวัสดุและฝุ่นรบกวนเพื่อนบ้าน
- การวางเสาเข็มให้เหมาะกับพื้นที่
- เสาเข็มเหล็ก เสาเข็มชนิดใช้ระบบแห้ง ลักษณะคล้ายสกรูตัวใหญ่ที่สามารถเจาะลงดินโดยไม่ต้องมีการขุดก่อน และไม่มีงานปูนที่ทำให้เลอะเทอะ แต่มีการรับน้ำหนักได้ดีกว่าเสาเข็มสั้นปกติ เหมาะกับงานโครงสร้างเหล็ก อย่างการต่อเติมห้องครัว โรงจอดรถ เป็นต้น
- เสาเข็มสปันไมโครไพล์ (Spun micro pile) เป็นเสาเข็มกำลังสูงระบบตอกคอนกรีตยาว 1.5 เมตร ซึ่งทำการเชื่อมต่อกันระหว่างตอกจนได้ความยาวถึงชั้นดินดาน ใช้เครื่องตอกขนาดเล็กที่ถอดประกอบเข้าในอาคารได้ มีแรงสั่นสะเทือนน้อย โดยตอกห่างแนวกำแพงได้น้อยสุดประมาณ 50 เซนติเมตร
- เสาเข็มไมโครไพล์แบบกดด้วยระบบไฮโดรลิก เป็นเสาเข็มเหล็กยาวประมาณ 1 เมตร และทำการเชื่อมต่อกันระหว่างระหว่างการกดแต่ละท่อน ไม่มีแรงสั่นสะเทือน เหมาะสำหรับงานซ่อมแซมฐานรากอาคารเดิม ยกปรับระดับอาคารทรุดเอียงและยกบ้าน
- ระวังเสียงรบกวนเพื่อนบ้าน
การรีโนเวททาวน์เฮ้าส์และตึกแถวควรเลือกระบบการก่อสร้างแบบแห้ง (Dry Process) ซึ่งเป็นการใช้วัสดุกึ่งสำเร็จรูปมาประกอบหน้างาน เช่น การใช้โครงสร้างเหล็กแทนการใช้โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก การใช้ผนังโครงเบาแทนการก่ออิฐ หรือการผลิตชิ้นส่วนจากโรงงานแล้วนำมาประกอบที่หน้างานเพื่อความรวดเร็ว ช่วยลดมลภาวะทางเสียงที่อาจจะก่อความรำคาญให้เพื่อนบ้าน และขยะจากงานก่อสร้างได้อีกด้วย
- ค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทบ้านตึกแถว
เรื่องค่าใช้จ่ายระหว่างการรีโนเวทเป็นอีกเรื่องสำคัญที่จะมองข้ามไม่ได้ เช่น
- ค่าออกแบบแปลนบ้านโดยสถาปนิก โดยจะมีทั้งค่าสำรวจพื้นที่หน้างานและค่าออกแบบ
- ค่าผู้รับเหมาหรือค่าช่างในการรีโนเวทบ้าน ควรให้ผู้รับเหมาหรือช่างประเมินราคาจากแบบแปลนรีโนเวทมาก่อน ซึ่งหากมีรายละเอียดงานมากค่าจ้างก็จะยิ่งสูงขึ้น
- ค่าเช่าที่อยู่อาศัยระหว่างการรีโนเวทบ้าน เจ้าของบ้านอาจต้องย้ายไปอาศัยที่อยู่อื่นระหว่างนี้ ซึ่งคสรรู้ระยะเวลาที่ต้องเช่าเพื่อวางแผนการใช้จ่ายให้รัดกุม
ยิ่งวางแผนและคำนวณงบประมาณได้ตามความเป็นจริงมากที่สุด จะยิ่งช่วยควบคุมค่าใช้จ่ายไม่ให้เกินงบค่ารีโนเวทที่ตั้งเอาไว้ แต่ควรเตรียมงบประมาณสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องไว้ด้วยเผื่อกรณีฉุกเฉินต่าง ๆ
การวางแผนก่อนรีโนเวทบ้านนั้นจะกำหนดระยะเวลาและคุมงบประมาณในการรีโนเวทได้อย่างดี ก่อนลงมือรีโนเวทตึกแถวหรือบ้านควรศึกษาข้อมูลเพื่อวางแผนก่อนเสมอ หรือหากต้องการที่ปรึกษา FU LU SHOU Architecture รับออกแบบบ้านและรีโนเวทบ้านโดยสถาปนิกมืออาชีพ พร้อมออกแบบบ้านตามศาสตร์ฮวงจุ้ยบ้านอย่างเชี่ยวชาญ FU LU SHOU Architecture เพื่อนคู่คิด มิตรคู่ซินแส บริษัทรับออกแบบบ้านที่เชี่ยวชาญการออกแบบบ้านตามหลักฮวงจุ้ยที่ดีที่สุด ตอบโจทย์ทุกเรื่องสำหรับการออกแบบบ้าน โดยทีมงานคุณภาพมากประสบการณ์
เครดิต: balanceniti
